Χρήσεις γης σε Δήμο Λαυρεωτικής
Η χερσόνησος της Λαυρεωτικής, που καταλαμβάνει το νοτιοανατολικό τμήμα της Αττικής, εντάσσεται στη χωροταξική υποενότητα της Ανατολικής Αττικής και χαρακτηρίζεται από:
- Ένα περιβάλλον με ιδιαίτερα φυσικά, αισθητικά και ιστορικά χαρακτηριστικά (αξιόλογα γεωργικά εδάφη, τοπία ιδιαίτερου φυσικού κάλλους, εκτεταμένες παράκτιες ζώνες, σημαντικούς και μοναδικούς αρχαιολογικούς χώρους).
- Τη βασική της πόλη, το Λαύριο, γνωστό από την αρχαιότητα κέντρο εξορυκτικής δραστηριότητας αργύρου, και σήμερα φθίνουσα βιομηχανική περιοχή με έντονα προβλήματα από την κατάρρευση της παραγωγικής δομής της.
- Σημαντικές δυνατότητες ανάπτυξης, κυρίως στους τομείς του τουρισμού, της αναψυχής, των μεταφορών και επικοινωνιών (λόγω της γειτνίασης με το νέο Αερολιμένα αλλά και με την τουριστική ζώνη των Κυκλάδων μέσω λιμανιού Λαυρίου) και της μεταποίησης (λόγω της βιομηχανικής παράδοσης, της υφισταμένης υποδομής, του διαθέσιμου εργατικού δυναμικού και των επενδυτικών κινήτρων).
- Τις έντονες και πολύμορφες οικιστικές πιέσεις που απειλούν να υποβαθμίσουν τους φυσικούς πόρους και τους ιστορικούς χώρους της περιοχής
Η Λαυρεωτική, γνωστή από την αρχαιότητα κέντρο εξορυκτικής δραστηριότητας αργύρου υπήρξε από τις πρώτες βιομηχανικές πόλεις της μετεπαναστατικής Ελλάδος, με σημαντική για την εποχή τεχνική και κοινωνική υποδομή και ανθούσα οικονομική δραστηριότητα, ενώ σήμερα παρουσιάζει έντονα τα σημάδια από την κατάρρευση της παραγωγικής δομής, παρόλο ότι αποτελεί μία από τις πιο παραγωγικές περιοχές της χώρας. Οι άλλοι σημαντικοί οικισμοί – Αγ. Κωνσταντίνος και Κερατέα – έχουν σημειώσει ανάπτυξη τα τελευταία χρόνια, όμως παραμένουν κέντρα τοπικής εξυπηρέτησης και περιορισμένης σχετικά εμβέλειας.
Η οικιστική ανάπτυξη των παραλιακών οικισμών είναι άμεσα συνυφασμένη με την αναψυχή και τον παραθερισμό. Σε όλο το μήκος της παραλίας του Ευβοϊκού και σε βάθος συχνά μέχρι 2 χλμ. έχει διαμορφωθεί μια ως επί το πλείστον πυκνοδομημένη ζώνη κατοικιών (παραθεριστικής, μόνιμης ή ημιμόνιμης διαμονής), αυθαιρέτων στο μεγαλύτερο ποσοστό τους. Το όρια της ζώνης αυτής είναι εντελώς ασαφή. Σε ορισμένες περιοχές η δόμηση εκτείνεται με μειούμενη πυκνότητα σε μεγάλη απόσταση από την παραλία. Αδόμητες παραλιακές περιοχές έχουν παραμείνει μόνον εκεί όπου οι παραλίες δεν είναι βατές για κολύμβηση‚ στους κηρυγμένους αρχαιολογικούς χώρους και σε ορισμένες εκτάσεις οικοδομικών συνεταιρισμών. Σε πολλές περιοχές οι ακατάλληλες κλίσεις του εδάφους δεν απετέλεσαν ανασταλτικό παράγοντα στην οικιστική εξάπλωση. Παράνομη κατάτμηση και δόμηση έχει αναπτυχθεί και στις κορυφές των χαρακτηριστικών του Αττικού τοπίου εδαφικών εξάρσεων.
Στην ενδοχώρα η αυθαίρετη οικιστική ανάπτυξη έχει περιοριστεί σε ζώνες γύρω από τα εγκεκριμένα σχέδια, των οποίων η ακτίνα ποικίλλει ανάλογα με την δυναμικότητα του οικισμού, αλλά σε καμία περίπτωση δεν πλησιάζει τα μεγέθη που αναπτύχθηκαν στις παραλίες. Στην υπόλοιπη ενδοχώρα, μακριά από τους βασικούς οικισμούς και τους σημαντικούς κυκλοφοριακούς άξονες, η γεωργική και η δασική χρήση διατηρούνται σχεδόν αμιγείς, δεν υπάρχει κατάτμηση και η δόμηση περιορίζεται σε μεμονωμένα κτίσματα που εμφανίζονται κυρίως κατά μήκος των δρόμων και στις περισσότερες περιπτώσεις έχουν κτιστεί σε άρτια οικόπεδα.
Στο Δήμο Λαυρεωτικής οι καλλιεργούμενες εκτάσεις και οι βοσκότοποι καλύπτουν το 27,7% της συνολικής έκτασης και η δασοκάλυψη φθάνει το 46,8%. Η οικιστική χρήση καλύπτει το 8% της συνολικής έκτασης του Δήμου.
Στην Κοινότητα Αγίου Κωνσταντίνου οι καλλιεργούμενες εκτάσεις και οι βοσκότοποι καλύπτουν το 25,5% της συνολικής έκτασης και η δασοκάλυψη φθάνει το 69,8%. Η οικιστική χρήση καλύπτει το 3,8% της συνολικής έκτασης του Δήμου.
Θεσμοθετημένες περιοχές οικιστικής χρήσης
Ιστορικά, η εξάπλωση του αστικού ιστού προς την περιφέρεια του πολεοδομικού συγκροτήματος της πρωτεύουσας που επέφερε σοβαρές αλλαγές στη δομή του εξωαστικού χώρου, έγινε χωρίς να υπάρχει συνολικό πλαίσιο σχεδιασμού, χωρίς γενική κατεύθυνση και οργάνωση, με συνέπεια τη συρρίκνωση του ελεύθερου χώρου, του πρασίνου και της γεωργικής γης, την αλλοίωση της μορφής του φυσικού περιβάλλοντος, αλλά και τον κατακερματισμό της ανάπτυξης με επακόλουθο την κακή οργάνωσή της, τη σπατάλη υποδομών και το χαμηλό επίπεδο των παρεχόμενων εξυπηρετήσεων.
Για την αντιμετώπιση αυτής της κατάστασης, η οποία εξάλλου εμφανίζεται σε όλες τις περιοχές της χώρας που παρουσιάζουν τάσεις ανάπτυξης, έχει θεσμοθετηθεί ήδη με τον Οικιστικό Νόμο (1337/83) ένα εργαλείο σχεδιασμού και ελέγχου του εξωαστικού χώρου, η Ζώνη Οικιστικού Ελέγχου (ΖΟΕ).
Με τις Ζώνες Οικιστικού Ελέγχου καθορίζονται και θεσμοθετούνται:
- οι χρήσεις γης
- οι όροι και περιορισμοί δόμησης και όροι προστασίας
- οι βασικές υποδομές
Ο Οργανισμός Ρυθμιστικού Σχεδίου και Προστασίας Περιβάλλοντος Αθήνας έχει προωθήσει μελέτες ΖΟΕ για τις χωροταξικές υποενότητες της Αττικής (Βόρεια, Ανατολική, Δυτική και Νησιωτική Αττική) με προτεραιότητα σε περιοχές που εμφανίζουν αυξημένα προβλήματα ή όπου περιλαμβάνουν έργα εθνικής κλίμακας, όπως το νέο αεροδρόμιο. Η προώθηση των μελετών ΖΟΕ σε συνδυασμό με τα Γενικά Πολεοδομικά Σχέδια και τις πολεοδομικές μελέτες που έχουν ήδη θεσμοθετηθεί ή θεσμοθετούνται, δίνουν τη δυνατότητα να καλυφθεί ολόκληρος ο χώρος της Αττικής από ένα καθεστώς δόμησης σαφές για τον πολίτη και διαφοροποιημένο ανάλογα με τις ειδικές συνθήκες της κάθε επί μέρους περιοχής.
Για την ευρύτερη περιοχή του γεωπάρκου – τη χερσόνησο της Λαυρεωτικής – ισχύουν τρεις θεσμικές πολεοδομικές – ρυθμιστικές παρεμβάσεις μεγάλης κλίμακας:
- η εγκεκριμένη ΖΟΕ Λαυρεωτικής (ΦΕΚ 125Δ΄/1998) όπου καθορίζονται οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης, καθώς και όροι και περιορισμοί δόμησης
- η εγκεκριμένη ΖΟΕ Μεσογείων (ΦΕΚ 199Δ/2003) όπου καθορίζονται οι επιτρεπόμενες χρήσεις γης, καθώς και όροι και περιορισμοί δόμησης και
- το Π.Δ. περί καθορισμού ζωνών προστασίας των ορεινών όγκων της Χερσονήσου Λαυρεωτικής (ΦΕΚ 121Δ΄/19.2.2003).